Hypotheek

Het aanvragen en vergelijken van een hypotheek markeert hoogstwaarschijnlijk één van de grootste aankopen van je leven. Het is dus verstandig om diepgravend onderzoek te doen naar de mogelijkheden, de verschillende soorten hypotheken, maar ook waar rekening mee moet worden gehouden tijdens het afsluiten van een hypotheek. Dit artikel helpt je alle essentiele hypotheekinformatie te verzamelen.

Wat is een hypotheek?

Een hypotheek is niets meer dan een lening voor een huis. Het onroerende goed, het huis, dient als onderpand voor de lening. Het grootste deel van de hypotheken in Nederland wordt verstrekt door banken. Banken stellen voorwaarden aan het afsluiten van hypotheken om er zeker van te zijn dat ze het hypotheekbedrag in de looptijd van de lening weer terug zullen ontvangen, inclusief rente.

Het aanvragen van een hypotheek kan bij een hypotheekverstrekker naar keuze. Banken als ABN AMRO, ING Bank en Rabobank zijn de meest bekende en grootste spelers op de Nederlandse hypotheekmarkt.

Er bestaan verschillende kostenplaatjes en soorten hypotheken. We lopen ze in dit artikel kort langs, zodat je een indruk bent van de mogelijkheden. Natuurlijk is het ook belangrijk dat je aan de voorwaarden van de bank kunt voldoen, welke verschillen per situatie en leenvorm.

Welke soorten hypotheken zijn er?

Er bestaan verschillende soorten hypotheken voor verschillende financiële situaties. We kunnen hierin drie belangrijke (en veelgebruikte) hoofdvormen onderscheiden, namelijk:

  1. Annuïteitenhypotheek: Sterk toenemende aflossing per maand, aflopende rentekosten.
  2. Lineaire hypotheek: Vaste aflossing per maand, hoge rente aan het begin.
  3. Aflossingsvrije hypotheek: Enkel rentekosten, aan het einde in één keer alles aflossen.

Maar er bestaan nog veel meer mogelijke vormen, elk met hun eigen specifieke benamingen en voorwaarden. Omdat de financiële situatie van elke nieuwe speler op de huizenmarkt anders zal zijn, is geen enkele leenvorm beter of slechter dan de andere. Ze hebben slechts verschillende kenmerken, elk met hun eigen gevolgen en nuances. Laten we kijken naar een aantal van de meest gebruikte leenvormen op de hypotheekmarkt.

Annuïteitenhypotheek

De meeste Nederlanders kiezen momenteel voor een annuïteitenhypotheek, omdat dit de meeste zekerheid geeft over maandelijkse lasten. Toch is men hiermee een stuk duurder uit dan andere hypotheekvormen. De belangrijkste kenmerken zijn:

  • De volledige looptijd bestaat uit het aflossen van de hypotheek. Eerst weinig, dan meer.
  • De daadwerkelijke kosten zijn elke maand hetzelfde, deze bestaan uit rente en aflossing.
  • Er bestaat zekerheid over het aflossen gedurende de hele aflosperiode.
  • Annuïteitenhypotheken hebben een vooraf bepaalde vaste einddatum.
  • Hypotheekrenteaftrek is mogelijk bij een annuïteitenhypotheek. 

Lineaire hypotheek

De linaire hypotheek mag in de beginfase dan onaantrekkelijker zijn, over de gehele looptijd genomen is het de leenvorm met de laagste rentekosten. De belangrijkste kenmerken zijn:

  • Gedurende de gehele looptijd los je hetzelfde bedrag af aan hypotheeklast.
  • De rentekosten per maand zijn in het begin zeer hoog, maar dalen elk jaar evenveel.
  • Er bestaat zekerheid over het aflossen gedurende de hele aflosperiode.
  • Lineaire hypotheken hebben een vooraf bepaalde vaste einddatum.
  • Hypotheekrenteaftrek is mogelijk bij een lineaire hypotheek.

Aflossingsvrije hypotheek

De aflossingsvrije hypotheek is een beetje anders. Hierbij wordt tijdens de looptijd alleen rente betaald. De gehele schuldenlast wordt op het einde in één keer afgelost. Nadeel is vooral het feit dat je dan geen hypotheekrenteaftrek hebt. De belangrijkste kenmerken zijn:

  • Gedurende de gehele looptijd los niet de hypotheek af, maar de rente.
  • Aan het einde van de looptijd los je in één keer de hele hypotheek af.
  • De rentekosten per maand blijven altijd gelijk.
  • Hypotheekrenteaftrek voor de Belastingdienst is NIET mogelijk.

Andere hypotheeksoorten

Hoewel de meestgebruikte hypotheekvormen een goede oplossing zijn voor de grootste groep huizenkopers, zal het niet voor iedereen de beste invulling blijken. Er bestaan immers nog veel meer (minder gebruikte) hypotheekvormen, zoals:

  • Spaarhypotheek: Aflossingsvrije hypotheek in combinatie met een levensverzekering.
  • Bankspaarhypotheek: Vrijwel gelijk aan de spaarhypotheek, met enkele verschillen
  • Hybride hypotheek: Combinatie tussen spaarhypotheek en beleggingshypotheek.
  • Beleggingshypotheek: Er wordt maandelijks belegd voor de aflossing van de hypotheek.
  • Krediethypotheek: Doorlopend krediet met vast limiet plus extra bestedingsruimte.
  • Crowdfunding hypotheek: Hypotheek bij zeer veel kleine investeerders tegen lage rente.

Hoe werkt een hypotheek?

Nu je weet welke hypotheeksoorten er zijn, is het tijd om te kijken naar de praktische kant van het verhaal. Want nadat je een hypotheekvorm gekozen hebt, moeten er nog een aantal belangrijke vragen worden beantwoord. Laten we ze één voor één langslopen.

Hoe werkt een hypotheek aanvragen?

Het afsluiten van een nieuwe hypotheek kent verschillende stappen. Kopers zullen de volgende stappen moeten doorlopen om tot een succesvolle aanvraag te komen:

  1. Hypotheekadvies: Een (gratis) oriënterend gesprek met een hypotheekadviseur zal je op de goede weg helpen. Welk bedrag kan je bieden voor je droomhuis en hoe hoog is het maximale leenbedrag in deze specifieke situatie?
  2. Adviesrapport: De uitkomst van het hypotheekadvies wordt samengevat in een overzichtsrapport, welke alles nog even op papier zet.
  3. Renteaanbod: Hier start de daadwerkelijke hypotheekaanvraag. Je vraagt je renteadviseur om een renteaanbod. De hypotheekverstrekker zal deze binnen enkele werkdagen verstrekken. Voor ondernemers duurt het langer.
  4. Aanvullende documenten: Relevante documentatie aanleveren is een vereiste, zie verderop in dit artikel voor uitgebreide details.
  5. Bindende hypotheekofferte: Twee onafhankelijke beoordelaars bekijken de aanvraag. Als beide groen licht geven, stuurt de hypotheekverstrekker de bindende offerte toe. De geldverstrekker kan deze na het versturen niet meer wijzigen. Een periode van twee weken mag gebruikt worden om het aanbod te ondertekenen en terug te sturen.
  6. Tekenen bij de notaris: Om alles officieel te maken zal je bij de notaris een hypotheekakte en eigendomsakte ondertekenen. Pas hierna volgt de sleuteloverdracht.

Welke documenten zijn nodig voor een hypotheek?

Natuurlijk krijg je niet ‘zomaar’ een stapel geld van de bank om je huis mee te kopen. Er gaat het nodige papierwerk aan vooraf. De benodigde formulieren zullen verschillen per individuele situatie, maar je zal over het algemeen de volgende documenten nodig hebben voor het aanvragen van een nieuwe hypotheek:

  • Kopie paspoort (eventueel ook van de partner)
  • Werkgeversverklaringen (niet ouder dan drie maanden)
  • Recente loonstroken (niet ouder dan drie maanden)
  • Jaaropgaven
  • Recente afschriften van bankrekeningen
  • Overzicht van het reeds opgebouwde pensioen
  • Overzicht van aanwezige schulden
  • Koopakte

Mocht jij of je partner inkomsten hebben uit een onderneming, dan is het bovendien nodig om jaarcijfers te kunnen overleggen. Voor flexwerkers is een perspectiefverklaring nodig, om aan te tonen dat er in de toekomst meer mogelijkheden komen tot nieuwe inkomsten.

Garant staan voor een hypotheek (“garantstelling”)

Om de bank meer zekerheid te geven, is een garantstelling van bijvoorbeeld de ouders een mogelijke oplossing. Hierbij zal de garantsteller samen met de kopers van een nieuw huis de hypotheekakte tekenen. Het wordt zo mogelijk om een hoger bedrag te lenen bij de bank.

In zo’n geval beloven (bijvoorbeeld) de ouders de hypotheek volledig af te betalen, wanneer de hypotheekeigenaar hiertoe niet langer in staat is. Aan garantstelling zit dus een financieel bindende verantwoordelijkheid vast.

Er kan niet zomaar gebruik worden gemaakt van een garantstelling. De garantsteller moet beschikken over voldoende inkomen en vermogen. Ook wil de bank vaak dat de huizenkoper in de toekomst uitzicht heeft op een hoger inkomen, waardoor de noodzaak voor een garantsteller op een bepaald moment komt te vervallen.

Soms kan het verstandiger zijn om te kiezen voor een andere uitweg. Alternatieven voor garantstelling zijn er voldoende. Denk aan het belastingvrij schenken aan kinderen door de ouders, of direct geld lenen aan het kind. Ook kan de garantsteller zelf het huis kopen en vervolgens verhuren aan de personen die het anders hadden gekocht.

Nationale Hypotheek Garantie

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een vangnet voor mensen die door omstandigheden hun hypotheek niet meer kunnen betalen. De NHG is ook van toepassing wanneer er na de verkoop van een huis nog een restschuld overblijft.

De garantie is geldig voor huizen tot en met de gemiddelde prijs voor een koopwoning. De waarde zal vanaf 2020 onder de €310.000 EUR moeten liggen om in aanmerking te komen. Huizen boven deze waarde komen in hun geheel niet in aanmerking.

Het niet meer kunnen betalen van een lopende hypotheek kan iedereen overkomen. Denk aan een echtscheiding of het verlies van een baan. Een hypotheek afsluiten mét NHG geeft vooral zekerheid. Dan kan er namelijk gebruik worden gemaakt van de woonlastenfaciliteit, welke twee simpele voorwaarden heeft:

  1. De betalingsproblemen zijn niet door jouw schuld ontstaan.
  2. Na verloop van tijd moet het mogelijk zijn de lasten weer te betalen.

De woonlastenfaciliteit is een tijdelijke maatregel die gezien moet worden als schuld. Deze zal later weer moeten worden terugbetaald. Dit zal in overleg gaan met de hypotheekverstrekker.

Wil je een hypotheek met NHG afsluiten, dan worden de NHG kosten eenmalig betaald. Dit heet een borgtochtprovisie. Dit bedrag zal zo’n 1% van het gehele hypotheekbedrag zijn. De meeste hypotheekverstrekkers zullen vanwege het verminderde risico het rentebedrag verlagen, waardoor de gehele hypotheek dus minder rentekosten zal dragen.

Hoe werkt een hypotheek aflossen?

Een hypotheek wordt in de regel maandelijks afgelost. De maandelijkse kosten van het aflossen zullen afhankelijk zijn van de hypotheeksoort. Hierover zijn vooraf duidelijk afspraken gemaakt met de hypotheekverstrekkende bank.

De kosten van het aflossen zijn per situatie sterk verschillend, maar de manier van aflossen is vrijwel altijd gelijk. De hypotheekverstrekker zal elke maand een vast bedrag ontvangen, welke je contractueel verplicht bent om te verstrekken zolang de hypotheek loopt.

Kun je twee of meer hypotheken afsluiten?

Het afsluiten van twee of meer hypotheken is mogelijk, maar er zitten wel wat financiële haken en ogen aan vast. Zo kan je geen hypotheekrenteaftrek voor de tweede woning gebruiken. Een tweede lening wordt als een consumptieve lening beschouwd (Box 3 bij de Belastingaangifte). Voordeel is dan weer dat de opbrengsten van huur bij een tweede woning niet belast worden, ook wanneer het gaat om een recreatiewoning.

De inbreng van eigen middelen is bij de tweede lening een voorwaarde. In sommige gevallen zal er een opslag van de rente worden toegepast. Soms zijn er ook beperkingen, zoals een verbod op het verhuren van de woning.

Kan ik mijn hypotheek verhogen?

Soms is het handig om de hypotheekwaarde te verhogen nadat je deze al hebt afgesloten. Bijvoorbeeld voor een grote verbouwing, of wanneer een tweede huis wordt aangeschaft. Het is een minder grote stap dan het afsluiten van een tweede hypotheek, maar niet elke hypotheekverstrekker geeft hier ook ruimte voor.

Wil je de keuze maken voor een hypotheekverhoging, hou dan rekening met het volgende:

  • Een persoonlijke lening afsluiten kan soms voordeliger zijn;
  • De hypotheek mag na het verhogen niet hoger zijn dan 100% van de waarde van de huidige woning;
  • Een adviesgesprek met de bank is verplicht. Hierbij worden advieskosten gerekend, maar eventueel zitten er ook taxatie- en notariskosten aan vast;
  • Onder voorwaarden kan je in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek. Dit is alleen het geval bij een verbouwing van de huidige woning.

Hoe werkt een hypotheek oversluiten?

Soms kan het financieel aantrekkelijk zijn een bestaande hypotheek over te sluiten. Er wordt dan een nieuwe hypotheekverstrekker gezocht. Het oversluiten van de hypotheek zal dus een nieuwe hypotheek bij een andere bank opleveren.

Het proces van oversluiten werkt voor huiseigenaren volledig alsof je een nieuwe hypotheekaanvraag zou doen. Het enige bijkomende deel is het afstoten van de oude hypotheeklast, welke veelal in de nieuwe hyoptheekaanvraag wordt opgenomen. Het hele oversluitproces wordt voor het grootste deel door de bank geregeld.

De extra kosten voor het oversluiten komen voornamelijk aan op gemaakte kosten bij een  nieuwe hypotheekaanvraag. De meeste huiseigenaren moeten denken aan enkele duizenden euro’s oversluitkosten (ruwweg tussen €5.000 EUR en €10.000 EUR).

Welke hypotheek past bij mij?

Iedere persoon en iedere situatie is anders. Met de grootste aankoop van je leven is veel uitzoekwerk gemoeid. De best passende hypotheek voor jou hangt af van onder meer je huidige situatie op gebied van werk, inkomsten, vermogen, maar ook de aanwezigheid van een partner.

In goed overleg met een hypotheekadviseur kan je tot de beste hypotheeksoort komen, met de juiste voorwaarden die goed werken in jouw situatie. Vraag altijd meerdere hypotheek-experts naar hun mening, om een zo volledig mogelijk beeld te kunnen krijgen. Veel woonplezier!