Een hypotheek is niets meer dan een lening voor een huis. Het onroerende goed, het huis, dient als onderpand voor de lening. Het grootste deel van de hypotheken in Nederland wordt verstrekt door banken. Banken stellen voorwaarden aan het afsluiten van hypotheken om er zeker van te zijn dat ze het hypotheekbedrag in de looptijd van de lening weer terug zullen ontvangen, inclusief rente.
Het aanvragen van een hypotheek kan bij een hypotheekverstrekker naar keuze. Banken als ABN AMRO, ING Bank en Rabobank zijn de meest bekende en grootste spelers op de Nederlandse hypotheekmarkt.
Er bestaan verschillende kostenplaatjes en soorten hypotheken. We lopen ze in dit artikel kort langs, zodat je een indruk bent van de mogelijkheden. Natuurlijk is het ook belangrijk dat je aan de voorwaarden van de bank kunt voldoen, welke verschillen per situatie en leenvorm.
Er bestaan verschillende soorten hypotheken voor verschillende financiële situaties. We kunnen hierin drie belangrijke (en veelgebruikte) hoofdvormen onderscheiden, namelijk:
Maar er bestaan nog veel meer mogelijke vormen, elk met hun eigen specifieke benamingen en voorwaarden. Omdat de financiële situatie van elke nieuwe speler op de huizenmarkt anders zal zijn, is geen enkele leenvorm beter of slechter dan de andere. Ze hebben slechts verschillende kenmerken, elk met hun eigen gevolgen en nuances. Laten we kijken naar een aantal van de meest gebruikte leenvormen op de hypotheekmarkt.
De meeste Nederlanders kiezen momenteel voor een annuïteitenhypotheek, omdat dit de meeste zekerheid geeft over maandelijkse lasten. Toch is men hiermee een stuk duurder uit dan andere hypotheekvormen. De belangrijkste kenmerken zijn:
De linaire hypotheek mag in de beginfase dan onaantrekkelijker zijn, over de gehele looptijd genomen is het de leenvorm met de laagste rentekosten. De belangrijkste kenmerken zijn:
De aflossingsvrije hypotheek is een beetje anders. Hierbij wordt tijdens de looptijd alleen rente betaald. De gehele schuldenlast wordt op het einde in één keer afgelost. Nadeel is vooral het feit dat je dan geen hypotheekrenteaftrek hebt. De belangrijkste kenmerken zijn:
Hoewel de meestgebruikte hypotheekvormen een goede oplossing zijn voor de grootste groep huizenkopers, zal het niet voor iedereen de beste invulling blijken. Er bestaan immers nog veel meer (minder gebruikte) hypotheekvormen, zoals:
Nu je weet welke hypotheeksoorten er zijn, is het tijd om te kijken naar de praktische kant van het verhaal. Want nadat je een hypotheekvorm gekozen hebt, moeten er nog een aantal belangrijke vragen worden beantwoord. Laten we ze één voor één langslopen.
Het afsluiten van een nieuwe hypotheek kent verschillende stappen. Kopers zullen de volgende stappen moeten doorlopen om tot een succesvolle aanvraag te komen:
Natuurlijk krijg je niet ‘zomaar’ een stapel geld van de bank om je huis mee te kopen. Er gaat het nodige papierwerk aan vooraf. De benodigde formulieren zullen verschillen per individuele situatie, maar je zal over het algemeen de volgende documenten nodig hebben voor het aanvragen van een nieuwe hypotheek:
Mocht jij of je partner inkomsten hebben uit een onderneming, dan is het bovendien nodig om jaarcijfers te kunnen overleggen. Voor flexwerkers is een perspectiefverklaring nodig, om aan te tonen dat er in de toekomst meer mogelijkheden komen tot nieuwe inkomsten.
Om de bank meer zekerheid te geven, is een garantstelling van bijvoorbeeld de ouders een mogelijke oplossing. Hierbij zal de garantsteller samen met de kopers van een nieuw huis de hypotheekakte tekenen. Het wordt zo mogelijk om een hoger bedrag te lenen bij de bank.
In zo’n geval beloven (bijvoorbeeld) de ouders de hypotheek volledig af te betalen, wanneer de hypotheekeigenaar hiertoe niet langer in staat is. Aan garantstelling zit dus een financieel bindende verantwoordelijkheid vast.
Er kan niet zomaar gebruik worden gemaakt van een garantstelling. De garantsteller moet beschikken over voldoende inkomen en vermogen. Ook wil de bank vaak dat de huizenkoper in de toekomst uitzicht heeft op een hoger inkomen, waardoor de noodzaak voor een garantsteller op een bepaald moment komt te vervallen.
Soms kan het verstandiger zijn om te kiezen voor een andere uitweg. Alternatieven voor garantstelling zijn er voldoende. Denk aan het belastingvrij schenken aan kinderen door de ouders, of direct geld lenen aan het kind. Ook kan de garantsteller zelf het huis kopen en vervolgens verhuren aan de personen die het anders hadden gekocht.
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een vangnet voor mensen die door omstandigheden hun hypotheek niet meer kunnen betalen. De NHG is ook van toepassing wanneer er na de verkoop van een huis nog een restschuld overblijft.
De garantie is geldig voor huizen tot en met de gemiddelde prijs voor een koopwoning. De waarde zal vanaf 2020 onder de €310.000 EUR moeten liggen om in aanmerking te komen. Huizen boven deze waarde komen in hun geheel niet in aanmerking.
Het niet meer kunnen betalen van een lopende hypotheek kan iedereen overkomen. Denk aan een echtscheiding of het verlies van een baan. Een hypotheek afsluiten mét NHG geeft vooral zekerheid. Dan kan er namelijk gebruik worden gemaakt van de woonlastenfaciliteit, welke twee simpele voorwaarden heeft:
De woonlastenfaciliteit is een tijdelijke maatregel die gezien moet worden als schuld. Deze zal later weer moeten worden terugbetaald. Dit zal in overleg gaan met de hypotheekverstrekker.
Wil je een hypotheek met NHG afsluiten, dan worden de NHG kosten eenmalig betaald. Dit heet een borgtochtprovisie. Dit bedrag zal zo’n 1% van het gehele hypotheekbedrag zijn. De meeste hypotheekverstrekkers zullen vanwege het verminderde risico het rentebedrag verlagen, waardoor de gehele hypotheek dus minder rentekosten zal dragen.
Een hypotheek wordt in de regel maandelijks afgelost. De maandelijkse kosten van het aflossen zullen afhankelijk zijn van de hypotheeksoort. Hierover zijn vooraf duidelijk afspraken gemaakt met de hypotheekverstrekkende bank.
De kosten van het aflossen zijn per situatie sterk verschillend, maar de manier van aflossen is vrijwel altijd gelijk. De hypotheekverstrekker zal elke maand een vast bedrag ontvangen, welke je contractueel verplicht bent om te verstrekken zolang de hypotheek loopt.
Het afsluiten van twee of meer hypotheken is mogelijk, maar er zitten wel wat financiële haken en ogen aan vast. Zo kan je geen hypotheekrenteaftrek voor de tweede woning gebruiken. Een tweede lening wordt als een consumptieve lening beschouwd (Box 3 bij de Belastingaangifte). Voordeel is dan weer dat de opbrengsten van huur bij een tweede woning niet belast worden, ook wanneer het gaat om een recreatiewoning.
De inbreng van eigen middelen is bij de tweede lening een voorwaarde. In sommige gevallen zal er een opslag van de rente worden toegepast. Soms zijn er ook beperkingen, zoals een verbod op het verhuren van de woning.
Soms is het handig om de hypotheekwaarde te verhogen nadat je deze al hebt afgesloten. Bijvoorbeeld voor een grote verbouwing, of wanneer een tweede huis wordt aangeschaft. Het is een minder grote stap dan het afsluiten van een tweede hypotheek, maar niet elke hypotheekverstrekker geeft hier ook ruimte voor.
Wil je de keuze maken voor een hypotheekverhoging, hou dan rekening met het volgende:
Soms kan het financieel aantrekkelijk zijn een bestaande hypotheek over te sluiten. Er wordt dan een nieuwe hypotheekverstrekker gezocht. Het oversluiten van de hypotheek zal dus een nieuwe hypotheek bij een andere bank opleveren.
Het proces van oversluiten werkt voor huiseigenaren volledig alsof je een nieuwe hypotheekaanvraag zou doen. Het enige bijkomende deel is het afstoten van de oude hypotheeklast, welke veelal in de nieuwe hyoptheekaanvraag wordt opgenomen. Het hele oversluitproces wordt voor het grootste deel door de bank geregeld.
De extra kosten voor het oversluiten komen voornamelijk aan op gemaakte kosten bij een nieuwe hypotheekaanvraag. De meeste huiseigenaren moeten denken aan enkele duizenden euro’s oversluitkosten (ruwweg tussen €5.000 EUR en €10.000 EUR).
Iedere persoon en iedere situatie is anders. Met de grootste aankoop van je leven is veel uitzoekwerk gemoeid. De best passende hypotheek voor jou hangt af van onder meer je huidige situatie op gebied van werk, inkomsten, vermogen, maar ook de aanwezigheid van een partner.
In goed overleg met een hypotheekadviseur kan je tot de beste hypotheeksoort komen, met de juiste voorwaarden die goed werken in jouw situatie. Vraag altijd meerdere hypotheek-experts naar hun mening, om een zo volledig mogelijk beeld te kunnen krijgen. Veel woonplezier!